Торговий центр «Республіка» в Києві – це один із найвідоміших довгобудів у столиці України. Початок будівництва датується 2012 роком і здійснювався компанією «Мегаполісжитлобуд». Фінансування проекту було забезпечено банком «Надра».
Спочатку відкриття центру планувалося на 2014-2015 роки, а вартість проєкту оцінювалася в 350 мільйонів доларів. Однак у 2015 році банк «Надра» збанкрутував, що призвело до припинення будівництва, коли об’єкт був завершений на 80%.
У 2017 році, після того як «Мегаполісжитлобуд» перестав обслуговувати кредити, Національний банк України почав стягнення майнових прав недобудованого центру. Держава стала новим власником об’єкта, а Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО) отримав завдання знайти інвестора для завершення будівництва.
Після придбання недобудованого ТЦ державою, були зроблені спроби продати його через традиційні англійські аукціони, де ціна підвищується від стартової. З 2017 по 2019 рік відбулося 15 таких невдалих аукціонів.
Початкова ціна лота становила 2,5 мільярда гривень, але через відсутність покупців її поступово знижували. На останньому аукціоні стартова ціна впала до 1,1 мільярда гривень, але й це не привабило інвесторів.
Головними перешкодами стали юридичні складнощі та високі ризики. Потенційний покупець мав добудовувати ТЦ і вирішувати проблеми з боргами попередніх власників. Традиційний аукціон виявився неефективним для такого специфічного активу.
Голландський аукціон як вихід із ситуації, що склалася
Після безлічі невдалих спроб було вирішено застосувати голландську модель аукціону для продажу ТЦ «Республіка». У цьому форматі ціна лота не зростає, а знижується доти, доки один з учасників не погодиться його придбати.
Голландська модель добре підходить для активів, реальну вартість яких складно визначити, які втрачають у ціні з плином часу, або є проблемними. ТЦ «Республіка» якраз і був таким випадком. Недобудова швидко втрачала свою цінність через відсутність опалення та нормального захисту від опадів, що призводило до її поступового руйнування. Голландський аукціон давав шанс знайти покупця, готового взяти на себе ризики завершення будівництва та подальшої експлуатації об’єкта.
У лютому 2019 року відбувся 16-й аукціон, проведений за голландською моделлю. Стартова ціна була понад 2 мільярди гривень, але під час торгів вона знизилася до 777 мільйонів гривень. За цю суму ТЦ було продано новому власнику – компанії «Солтекс Капітал». Здавалося б, крапку в історії було поставлено.
Резонанс і критика в ЗМІ
Однак продаж ТЦ «Республіка» за 777 мільйонів гривень викликав значний резонанс у ЗМІ. Безліч видань опублікували критичні матеріали, стверджуючи, що об’єкт було продано занадто дешево – лише за 30% від його «реальної вартості».
Основою цих звинувачень стало помилкове визначення ринкової ціни недобудованого центру із сумою боргів, які значилися за попереднім власником. Але кредитні зобов’язання девелопера не можуть бути еквівалентом вартості самого об’єкта, особливо з огляду на його незавершеність і довгий період неякісної консервації будівництва.
Деякі журналісти пішли далі і звинуватили організаторів аукціону в змові з покупцем. Стверджувалося, що торги були проведені непрозоро, а їхні учасники діяли у змові, щоб забезпечити перемогу «Солтекс Капітал» за мінімальною ціною. Проте ці звинувачення спростовуються логікою голландської моделі і тим фактом, що для участі в аукціоні не було якісних бар’єрів – зробити свою пропозицію міг будь-хто.
Без застосування голландської моделі ТЦ міг би роками залишатися недобудованим, поступово руйнуючись і втрачаючи свою цінність. Держава б продовжувала безрезультатно виставляти його на класичні аукціони, втрачаючи час і кошти.
Незважаючи на критику в ЗМІ, голландський аукціон з продажу ТЦ «Республіка» був проведений у повній відповідності до законодавства. Організатори забезпечили рівні умови для всіх потенційних покупців, а сам процес проходив через систему Prozorro.Продажі. У результаті аукціону держава отримала 777 мільйонів гривень за актив, який до цього не вдавалося продати роками.
Позитивні результати
Крім того, завершення будівництва ТЦ новим власником створить сотні робочих місць і збільшить податкові надходження до бюджету Києва. Запуск такого великого торгового центру стане значним стимулом для економіки району, в якому він розташований.
Таким чином, продаж ТЦ «Республіка» на голландському аукціоні, незважаючи на нижчу, ніж очікувалося, ціну, став безумовною перемогою для держави. Вона позбулася проблемного активу, що генерував збитки, і отримала реальні кошти, а також перспективу пожвавлення економічної активності.
Відразу після підписання договору купівлі-продажу «Солтекс Капітал» почала активну добудову ТЦ. Це найкраще свідчить про серйозність намірів інвестора та його готовність вкладати реальні кошти в завершення проєкту.
Висновки з кейса
Історія з продажем ТЦ «Республіка» на голландському аукціоні є показовою з багатьох причин. По-перше, вона демонструє, що держава може і повинна позбуватися проблемних активів, які генерують збитки. Замість того щоб роками утримувати недобудований об’єкт, краще продати його реальному покупцеві за реальною ринковою ціною.
По-друге, цей випадок показує ефективність голландської моделі аукціонів для продажу специфічних активів. Там, де класичні торги виявляються безрезультатними, голландська система дає змогу швидко знайти врівноважену ціну і покупця, готового взяти на себе всі ризики. Без застосування цього підходу ТЦ «Республіка» міг би ще довго залишатися недобудованим пам’ятником неефективності.
По-третє, історія з ТЦ виявила необхідність у кращій комунікації та роз’ясненні механізмів продажу держмайна. Нерозуміння сутності голландської моделі призвело до поширення маніпулятивних і неправдивих матеріалів у ЗМІ. Публічні обговорення та освітні заходи могли б допомогти пояснити особливості таких аукціонів і розвіяти поширені міфи.
У підсумку продаж ТЦ «Республіка» став історією успіху. Держава отримала максимум можливого за складних обставин. У даному випадку, важливо зробити правильні висновки на майбутнє та вдосконалити механізми комунікації, щоб уникнути інформаційних маніпуляцій.